بررسی انواع سند ملکی

در این مقاله انواع سند ملکی را به صورت تخصصی جهت بالا بردن اطلاعات شما همراهان عزیز توضیح داده ایم:

وقتی قصد خرید یک ویلا ، واحد آپارتمان و انواع ملک و حتی زمین را دارید قبل از هرکاری باید با انواع سند‌ و اعتبار قانونی آن آشنا شوید تا بتوانید با اطلاعات کافی اسناد و مدارک آن را به دقت بررسی کنید تا با خیالی آسوده معامله ای در بستری امن انجام دهید.

البته در کنار این موضوع باید به کاربری ملک هم توجه نمایید تا متناسب با هدف شما نسبت به استفاده از ملک مرتبط باشد.

وگرنه به واسطه موانع قانونی از جمله مقررات شهرداری و شهرسازی که در طرح هادی روستایی و طرح تفصیلی در شهرها مورد تایید قرار گرفته نمی‌توانید از یک ملک برخلاف نوع کاربری آن استفاده کنید.

با ما همراه باشید تا انواع سندهای ملکی را در این مقاله بررسی کنیم.

تعریف سند:

در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

باید دقت داشت که طبق تعریف بایستی سند مورد ادعا حتما به صورت مکتوب باشد و همچنین قابل استناد ، تا بتوان آن را به عنوان سند در نظر گرفت.

در غیر این صورت دلیل ارائه شده، سند محسوب نمی شود.

سند بطور کلی به دو نوع سند رسمی و سند عادی تقسیم می‌شود.

در این میان انواع سند‌ ملکی شامل اسناد رسمی و عادی می‌باشد که هر کدام شرایط مختص به خود را دارند.

بطوری که سند رسمی برای اسنادی بکار برده می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی و به عبارتی در اداره ثبت اسناد و املاک، توسط متخصصین مربوطه ثبت شده و تمامی مراحل قانونی آن طی شده باشد.

معرفی و آشنایی با انواع سند‌ ملکی

انواع سند‌ ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن انواع گوناگونی را شامل می‌شود که هر کدام از آنها شرایط ثبتی و ماهیت خاص خود را دارند.

از جمله انواع سند ملکی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

سند قولنامه‌ای
سند سیم سرب ملکی
سند شش دانگ
سند منگوله دار
سند تک برگ
سند وکالتی
سند مشاع
سند مفروز
سند عرصه
سند اعیان
سند شورایی
سند تفکیکی
سند اوقافی
سند بنچاق
سند زمین شهری
سند سازمانی
سند بنیاد شهید
سند رهنی
سند معارض
سند المثنی
سند ورثه‌ای
سند طلق
سند صد و چهل و هفتی
سند اصلاحات عرضی

سند قولنامه ای

قبل از هر چیز باید گفت که در میان مردم اصطلاح قولنامه رایج شده است ولی از لحاظ حقوقی قرارداد هایی که جهت خرید و فروش تنظیم میشود معمولا مبایعه نامه نام دارد و به صورت کلی افراد به آن قولنامه میگویند که توضیح دادن در رابطه با تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در این مقاله نمیگنجد و سعی میکنیم در مقاله بعدی تفاوت انواع مبایعه نامه ، قولنامه و …. را توضیح دهیم.

قولنامه یا مبایعه نامه سند و نوشته ای است که طی آن عقد بیع انجام میشود ، عقد بیع به قراردادی اطلاق میگردد که طبق آن و با توافق طرفین معامله مالی در عوض دریافت مبلغی به شخص دیگری خروخته میشود. مثلا خریدار ویلا با فروشنده ویلا در شمال طبق توافق انجام شده ، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک مبایعه نامه ای نوشته و قرائت میشود و به امضاء طرفین معامله میرسد در اصطلاح عقد بیع انجام شده است.

در ضمن حتما این موضوع را مورد توجه قرار دهید که مبایعه نامه یا هرگونه قرارداد باید توسط فرد یا مشاور املاک منعقد و به امضاء برسد که مجوزهای رسمی فعالیت در این زمینه را داشته باشد.

سند سیم سرب ملکی

سندهای سیم سرب ملکی در امر فروش و خرید ویلا بسیار معتبر و اساسی هستند.
به دلیل ثبت شدن در اداره ثبت و دفترخانه اسناد رسمی به نام مالک و از لحاظ حقیقی و حقوقی و قانونی از درجه و اعتبار بالایی برخوردار است.
می‌تواند به صورت مشاع یا شش‌دانگ باشد.

سند شش دانگ

واژه شش دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد، به عبارتی زمانی که نام سند شش دانگ مطرح می‌شود، مقصود سندی است که تماما به نام یک شخص می‌باشد و فرد دیگری در مالکیت آن ملک، شریک نیست.
این نوع سند رسمی یکی از معتبرترین اسناد در بین اسناد ملکی است.
کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است.

کلمه‌های بالا و پایین به فضاهای بالا یا طبقات و پایین یا زیرزمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد.

سند منگوله دار

سند منگوله دار یا دفترچه ای به اسناد مالکیتی اطلاق میشود که برای اموال غیر منقول اعم از زمین ، ملک مسکونی ، ویلا ، و ملک تجاری از سوی ادارات ثبت اسناد و املاک کشور صادر میشده است.

سند منگوله دار جزو اسناد قدیمی میباشد که به صورت دفترچه ای و کاملا دست نویس است و همانطور که از نامش هم پیداست یک منگوله دارد.

در واقع سندهای منگوله‌دار همان سندهایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده‌اند.

این پلمپ توسط اداره‌ی ثبت اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تأیید می‌کند و آن را به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان بدل می‌سازد.

سند تک برگ

بر خلاف اسناد قدیمی و یا منگوله دار که برخی آن را دفترچه ای میخواندند و بصورت دست‌نویس بوده است اسناد تک برگ بصورت الکترونیکی و کاملا ایمن تهیه می‌شوند.

این نوع سند ملک، از سوی نهادهای رسمی کشور طراحی شده و به تایید رسیده‌اند، لذا به همراه داشتن آن‌ها نشان می‌دهد آنچه در دست داریم کاملا رسمی است.

علاوه بر این اسناد تک برگ قابلیت صادر شدن برای تمامی مالکین را داشته و پس از نقل و انتقالات اسناد به سبب خرید و فروش ملک تنها مشخصات مالک جدید در آن ثبت می‌شود.

سند وکالتی

زمانی که شخصی تمامی اختیارات مربوط به یک ملک را تحت یک وکالت نامه به دیگری واگذار می کند، سند صادر شده برای شخص وکیل تحت عنوان سند وکالتی شناخته شده و نام او به عنوان وکیل در سند ثبت می شود. لازم به ذکر است که وکالت نامه مربوطه بایستی بصورت محضری باشد تا بتوان روی اعتبار آن حساب کرد در غیر این صورت معاملات انجام شده غیر قانونی تلقی می شود.

سند مشاع

سند مشاع همانطور که مشخص است با توجه به معنی کلمه مشاع(شریک بودن)، بین چند مالک به صورت مشترک بوده و هر کدام از آنها بر ملک مربوطه حقی دارند و این نوع مالکیت برای هر کدام از آنها با یک سند مجزا مشخص شده است. به عبارتی هر یک از مالکین دارای یک سند جداگانه می باشند. اما ملک مورد نظر به لحاظ موقعیتی تقسیم بندی نشده و همه مالکین در تمام ملک با یکدیگر شریک اند. لذا این نوع املاک به سبب نوع سند و تعدد مالکین از ارزش پایین تری برخوردار بوده و لذا خرید و فروش آن سخت تر می باشد. اما این گونه املاک و اسناد مربوط به آنها قابل تفکیک بوده و می توان برای داشتن سند مفروز و به عبارتی تفکیک سند مشاع اقدام کرد.

سند مفروز

همانطور که گفته شد سند مفروز سندی است که پس از تفکیک سند مشاع صادر می شود. بطوری که با درخواست هر یک از مالکین یک ملک مشاع، برای انجام هرگونه عملیاتی بر روی ملک مربوطه، بایستی برای تفکیک و افراز ملک مشاع اقدام کرده و با طی مراحل قانونی آن سندی با موقعیت مشخص و جداگانه صادر خواهد شد که برای هریک از مالکین به صورت مجزا بوده و سند صادر شده سند مفروز نامیده می شود. این نوع سند نیز پیچیدگی های خاص خود را دارد که بایستی با آنها آشنا بود.

سند عرصه

سند مالکیتی که فقط شامل زمین ملک می‌گردد
معمولا در زمانی که برای خرید به دنبال زمین سنددار هستید ، سند این ملک از نوع سند عرصه است.

سند اعیان

سند مالکیتی که فقط ساختمان و آنچه برروی زمین احداث شده است را دربر می‌گیرد و شامل زمین نمی‌شود.

سند عرصه و اعیان

در اکثر مواقع نام سند عرصه و اعیان بیشتر به گوش میخورد
سند عرصه و اعیان به سندی اطلاق میگردد که نشان دهنده این است در زمینی که ابعاد و مشخصات آن به صورت کامل درج شده ساختمانی نیز وجود دارد.

زمانی که شخصی به دنبال خرید ویلا در شمال است و سند براش اهمیت دارد این سند از نوع عرصه(زمین) و اعیان(بنا) میباشد.

سند شورایی

سند شورایی در روستاها و شهرهای کوچک که دارای شورای محلی هستند نوشته می‌شود.
در زمان های قدیم سند های عادی(قولنامه یا مبایعه نامه) خرید و فروش توسط دهیار و شوراها نوشته شده و به امضای معتمدین ده یا روستا میرسید و به عبارتی شورا مبایعه نامه خرید و فروش را با مهر شورا تایید میکرد‌ ولی امروزه طبق بخشنامه های جدید شوراهای هر محل با دقت تمامی مدارک ملک و سلسله مراتب خرید و فروش و نقل و انتقال را بررسی کرده و برای خریدار جدید گواهی احراز مالکیت صادر میکنند که این گواهی نشان دهنده تایید شوراهای محل نسبت به مالکیت فرد میباشد.

لازم به ذگر است که جزء اسناد عادی محسوب شده و کمی معتبرتر از اسناد قولنامه ای هستند.

سند تفکیکی

این نوع سند ملک، بر خلاف سند شش‌دانگ، سندی است که برای املاکی با چند قسمت که هر قسمت در اختیار یک مالک است، در نظر گرفته می‌شود. قسمت‌های تقسیم شده این ملک هرکدام دارای یک سند می‌باشند، سندهایی که از هم تفکیک شده و اطلاعات صاحبان و مالکان هر قسمت را در بر می‌گیرند.

سند وقفی

سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری، آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد.

طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید.

اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.

سند بنچاق

در گذشته این سند معمولا توسط کاتبین و اشخاص باسواد نوشته می‌شد و توسط معتمدین و علمای دینی مهر و امضاء می گردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود، به آن استناد می‌کردند. بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته می‌شود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می‌باشد.

به این نوع سندهای ملکی، اسناد بنچاق می‌گویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند.

اما کماکان اعتبار آنها پس از تأیید صحت آنها نزد مراجع قانونی پذیرفته است.

سند زمین شهری

زمین‌های سند شهری، به زمین‌هایی که در محدوده قانون شهری و شهرداری می‌باشد.

سند سازمانی

مربوط به اداره‌جات و ارگان‌ها و سازمان‌های دولتی است

سند بنیاد شهید

این سند مربوط به ادارات بنیاد شهید در سراسر کشور می‌باشد.

سند رهنی

سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‎شود یک سند رسمی است . این سند مربوط به املاکی است که در زمان خرید آن‌ها از وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌شود. سند ملکی رهنی در واقع توسط بانک‎ها و موسسات مالی و اعتباری،  برای تضمین  پرداخت  اقساط با وام‌گیرندگان تنظیم می‎شود. به این صورت که شخص وام‌گیرنده  در قبال مبلغی که از بانک دریافت کرده، ملک خود را در گرو یا وثیقه‎ی بانک قرار می‎دهد.

صاحب ملک می‌تواند پس از اتمام اقساط، تقاضای فَک رهن کند و سند خود را از رهن بانک خارج کند. در صورتی که فرد وام‌گیرنده نتواند در زمان مقرر وام خود را تسویه کند، بانک می‌تواند ملک را تصرف کند

سند معارض

اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد، به آن سند معارض می‌گویند. 
با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، دادگاه بعد از بررسی‌های لازم هر یک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته باشد را حکم ابطال سند می‌دهد.

سند المثنی

اگر به دلایل مختلف نظیر دزدیده شدن سند، آتش‌سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید درخواست سند رسمی المثنی دهد.

اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می‌گردد.

سند ورثه ای

یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور، سند ورثه‌ای است. بعد از فوت مالک، مال او به وراث می‌رسد. وراثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند.

مدارک مورد نیاز برای صدور سند وررثه‌ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است.

سند طلق

در سند های ششدانگ به گزینه ای به نام وضعیت ملک: طلق ، بر میخوریم اصطلاح طلق یعنی مالکیت مطلق، یعنی هرنوع تصرفی و استفاده ای می توان انجام داد
ملک طلق به مالی می گویند که مالکش می تواند درآن هرگونه تصرفی اعم از اجاره، فروش، بخشش را داشته باشد

سند صد و چهل و هفتی

سند مالکیتی که اشخاص با دادن قولنامه‌های خود از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت بنام خویش کرده‌اند.

سند اصلاحات عرضی

طبق قانون اصلاحات ارضی به زارعین و کشاورزانی که در زمان رژیم قبلی روی زمین ارباب ها کار می کردند حقی تحت عنوان نسق داده شد.

چون عمل آنها باعث آبادانی زمین‌ها می‌شد لذا می‌توانستند اقدام به دریافت سند رسمی یا اسناد بنچاقی کنند.

البته حق نسق فقط باعث ایجاد حق کشاورزی و زراعت روی زمین می شود و نه مالکیت نسبت به ملک.

مگر اینکه موضوع مالکیت از طریق دادگاه به اثبات برسد.


حرف آخر :

قبل از شروع هرگونه معامله خرید و فروش، بهتر است با انواع سند ملکی و اعتبار قانونی آنها آشنا شوید.

چنانچه قصد خرید ویلا در شمال و یا هر نوع ملک دیگه ای را دارید و به دنبال کارشناسان حرفه ای جهت بررسی شرایط و مدارک ملک میگردید گروه مشاورین املاک مدیران سازه آماده ارائه خدمات تخصصی در زمینه املاک و مستغلات به هموطنان عزیز میباشد.

گروه مشاورین املاک مدیران سازه . دارای سه شعبه فعال در شمال کشور . خرید و فروش زمین و ویلاهای ساحلی در منطقه آزاد زیباکنار . ساخت و فروش ویلاهای شهرکی و اختصاصی . خرید و فروش زمین های مسکونی و تجاری با پروانه ساخت و ارائه کلیه خدمات تخصصی ملکی در گیلان و زیباکنار . درباره ما: . گروه مشاورین املاک مدیران سازه با مجوز فعالیت اقتصادی از اتحادیه و سازمان منطقه آزاد کار خود را شروع و مشتری مداری را سرلوحه کار خود قرار داده و رضایتمندی و سودآوری برای مشتریان خود را به عنوان بزرگترین هدف در نظر گرفته است. . گروه مدیران سازه با مجموعه ای از کارشناسان و مشاورین با تجربه و تحصیل کرده در حوزه مسکن آماده ارائه خدمات تخصصی به مشتریان عزیز می باشد و همچنان در تلاش است در کنار کادر حقوقی بسیار حرفه ای بستری امن برای معاملات ملکی مشتریان خود فراهم سازد.